A l’occasion des derniers arrêts rendus par la Cour de cassation sur les baux d’habitation, faites le point de vos connaissances en la matière.
Au sommaire :
– Reprise pour habiter : absence d’occupation prolongée justifiée par des travaux : Ne commet pas de fraude le propriétaire, qui en raison de ses travaux, n’habite pas immédiatement le logement après un congé pour reprise.
– Congé du locataire : préavis réduit pour premier emploi : Un « job » d’été pendant les études n’empêche pas de bénéficier du préavis réduit pour le premier « vrai » emploi obtenu à l’achèvement des études.
– Dépôt de garantie : justification des sommes retenues : Un congé donné par le seul usufruitier est valable.
REPRISE POUR HABITER
Les travaux justifient que le propriétaire n’habite pas immédiatement les locaux.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, n° 09-67.861 du 5 janvier 2011
Un bailleur délivre congé à son locataire en vu d’y habiter. Presque deux ans plus tard, les locataires qui avaient quitté les lieux, assignent leur ancien propriétaire en justice. Ils réclament des dommages et intérêts au motif que le propriétaire aurait commis une fraude puisque l’appartement n’était toujours pas habité.
Le Cour de cassation considère qu’à partir du moment où le bailleur a justifié qu’il avait entrepris « un certain nombre de travaux », ceux-ci « expliquaient qu’il n’avait pu l’habiter immédiatement », et qu’en conséquence les locataires « devaient être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ».
PRÉAVIS RÉDUIT POUR PREMIER EMPLOI
Un job d’été occupé pendant ses années d’études n’est pas un « premier emploi ».
Cour de cassation, 3ème chambre civile, n° 210-18.271 du 29 juin 2011
Le préavis donné par le locataire est normalement d’une durée de 3 mois sauf dans certains cas et notamment à l’occasion du premier emploi obtenu par le locataire.
Un bailleur a contesté le premier emploi invoqué par son locataire, au motif qu’il fallait considérer le premier emploi au sens de celui qui avait donné lieu à la première affiliation à la sécurité sociale, et que le locataire qui avait occupé un job d’été des années auparavant ne pouvait donc pas se prévaloir d’un préavis réduit à un mois.
La Cour de cassation n’a pas suivi, et a considéré que n’était pas un premier emploi celui d’étudiant occupé par le locataire durant l’été « alors qu’il était à l’époque domicilié chez ses parents et n’avait pas commencé son cycle universitaire » ; ayant des années plus tard obtenu un emploi, le locataire pouvait donc se prévaloir d’un délai de préavis réduit et obtenir la restitution de son dépôt de garantie.
DÉPÔT DE GARANTIE – PREUVE DES SOMMES RETENUES
C’est au bailleur qu’il appartient de justifier des sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie.
Cour de cassation, 3ème chambre, 1er février 2011 n° 10-11.603
Dans les deux mois qui suivent la remise des clefs, le bailleur a l’obligation de restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire, en retenant éventuellement les sommes dues au titres des dégradations intervenues dans le local.
La Cour de cassation rappelle que la charge de la preuve pèse sur le bailleur qui a l’obligation de justifier les sommes qu’il retient.
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