L’associé d’une SCI (Société Civile Immobilière) doit connaître ses droits et devoirs pour vendre ses parts ou dissoudre la société.
VENDRE LES PARTS D’UNE SCI
A QUI ?
Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.
L’article 1861 du Code civil stipule que :
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant … .
COMMENT ?
Une cession de parts sociales peut être réalisée par acte notarié ou par acte sous seing privé. Il est envisageable de céder des parts de SCI à titre gratuit par succession ou donation, mais également à titre onéreux.
Toutefois, selon ce que prévoient les statuts de la SCI, l’accord de tous les associés ou de la majorité d’entre eux est parfois nécessaire.
Dans l’hypothèse d’une cession à titre onéreux, s’agissant d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’acquéreur sera redevable d’un droit d’enregistrement de 5 % sur la valeur des parts depuis le 1er janvier 2006. Si l’acquéreur contracte un emprunt pour l’acquisition des parts, les intérêts et frais seront déductibles de la quote-part des résultats sociaux lui revenant. Le vendeur lui sera assujetti à l’impôt sur les plus-values immobilières privées. Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés ou en cas d’acquéreur personne morale soumise à l’IS, les cessions de parts seront soumises au régimes des plus-values professionnelles.
COMBIEN ?
Une attention particulière doit être portée aux modalités d’évaluation des parts.
En pratique, un particulier peut avoir recourt au crédit pour effectuer ses apports à la SCI. Tant qu’il n’a pas été entièrement remboursé, cet emprunt constitue une dette dont il doit être tenu compte. Cette dette vient en diminution de la valeur de l’immeuble détenu par la SCI, le montant ainsi obtenu est alors divisé par le nombre de parts sociales, le résultat final indique la valeur d’une part.
DISSOUDRE ET LIQUIDER UNE SCI
LES CAUSES
La dissolution de la SCI intervient par l’arrivée du terme de la société, extinction ou réalisation de son objet, décision des associés pour dissolution anticipée, dissolution judiciaire ou réunion de toutes les parts en une seule main.
LES EFFETS
La dissolution donne lieu à la liquidation de la SCI. Il convient de réaliser les actifs, de payer toutes les dettes, et de partager l’actif net subsistant entre les associés.
Pour les opérations de liquidation, les associés désignent un liquidateur amiable (ou judiciaire si la liquidation est ordonnée par le Tribunal). Le liquidateur représentera la société pendant les actes de liquidation et déposera au greffe du Tribunal les comptes de liquidation (dits comptes de clôture) avant de demander la radiation du registre du commerce. La personnalité morale de la société subsistera jusqu’à la publication de la clôture.
FORMALITÉS DE DISSOLUTION
Pièces à fournir :
Deux exemplaires originaux du procès-verbal enregistrés décidant la dissolution de la société et nommant le liquidateur.
Pièces justificatives à joindre au dossier de modification :
- un formulaire M2 dûment rempli disponible au greffe
- un pouvoir du liquidateur s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M2
- une attestation de parution de l’avis de dissolution dans un journal d’annonces légales
- si le liquidateur n’est pas le gérant : une photocopie de la pièce d’identité du liquidateur. Pour les personnes de nationalités étrangère, fournir une copie recto verso du titre de séjour en cours de validité. Une déclaration sur l’honneur de non condamnation signée du liquidateur précisant sa filiation (noms et prénoms des parents), qui fera l’objet d’une vérification par le juge commis au registre du commerce et des sociétés auprès du casier judiciaire.
RADIATION DU RCS
Pièces à fournir :
deux exemplaires de l’acte constatant la clôture des opérations de liquidation certifiés conformes par le liquidateur (en cas de boni de liquidation, l’acte joint doit être enregistré préalablement auprès de la recette des impôts) et deux exemplaires des comptes de clôture, certifiés conformes par le liquidateur.
Pièces justificatives à joindre au dossier :
- un formulaire M4 dûment rempli disponible au greffe
- un pouvoir du liquidateur s’il n’a pas signé le formulaire M4
- une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
LE REDRESSEMENT ET LA LIQUIDATION JUDICIAIRE
Les sociétés civiles peuvent soit déposer leur bilan en réalisant une déclaration de cessation de paiement, doit être assignées en redressement judiciaire par un de leurs créanciers, ou être convoquées sur saisine d’office du Tribunal ou sur demande du Procureur de la République.
Le Tribunal compétent est le Tribunal de Grande Instance du ressort du siège social ou le Tribunal de commerce si la société a une activité commerciale.
Le critère pour admettre une société au bénéfice du redressement ou de la liquidation judiciaire est l’état de cessation des paiements autrement dit l’impossibilité pour la société de faire face à son passif exigible grâce à son actif disponible (article L621-1 alinéa 1 du Code de commerce modifié par ordonnance n° 2010-1012 du 9 décembre 2010).
Si des perspectives de redressement existent, le Tribunal ouvrira une période d’observation en vue de l’établissement bilan économique et social et de propositions tendant à la continuation ou la cession de la SCI. Il désignera également un représentant des créanciers et éventuellement un administrateur. Pendant la période d’observation, un juge commissaire sera chargé de suivre la société et d’autoriser les actes de disposition étrangers à la gestion courante de la société.
Si aucune possibilité de redressement n’apparaît, le Tribunal ordonnera alors immédiatement la liquidation judiciaire et désignera un liquidateur.
Le redressement ou la liquidation judiciaire ne touchent les associés que si le Tribunal décide d’étendre la procédure à leur encontre en établissant qu’il existe une confusion entre le patrimoine de la société et celui de l’associé. S’il existe une confusion de patrimoine, les associés pourront être personnellement mis en redressement ou en liquidation judiciaire.
Par ailleurs, les associés sont tenus des dettes de la société. Pour poursuivre les associés, les créanciers devront d’abord déclarer leur créance entre les mains du représentant des créanciers.
Un gérant qui aura commis des fautes de gestion pourra se voir poursuivi d’une action en comblement du passif. Il est passible également dans certaines conditions de faillite personnelle et de banqueroute.
POUR ALLER PLUS LOIN :
Cession de parts sociales sans agrément
Cession de parts sociales avec agrément
Cession de parts sociales – Demande d’agrément
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