LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail de local à usage strictement professionnel ne s’est vu consacrer aucune loi spécifique et n’est soumis ni à la loi du 6 juillet 1989, ni aux dispositions des lois précédentes sur les locations à savoir loi QUILLIOT (22 juin 1982) et loi MEHAIGNERIE (23 décembre 1986).
Les dispositions traditionnelles sur Code civil sur le louage lui sont donc applicables étant toutefois précisé qu’une restriction destinée à garantir au locataire une certaine stabilité a fait l’objet d’une mention dans la loi du 23 décembre 1986 (article 57A) non abrogée par la loi du 6 juillet 1989 qui est le texte de référence sur le droit commun du logement.

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (modifié par loi n° 2008-776 du 4 août 2008 – art. 43) dispose que :

Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire, peut à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L.145-2 du Code de commerce.

A QUI S’ADRESSE LE BAIL PROFESSIONNEL ?

Le contrat de bail professionnel concerne généralement un locataire exerçant une profession libérale qui n’exerce pas une activité par nature industrielle, commerciale ou agricole et qui n’a pas pour autant, à titre principal, vocation à habiter dans les locaux.
Les activités conférant au bail son caractère professionnel se regroupent autour des catégories suivantes (liste non limitative) :

  1. Activités juridiques : Avocats, avoués, huissiers, notaires, experts judiciaires
  2. Activités médicales et paramédicales : médecins généralistes, spécialistes, chirurgiens dentistes libéraux, kinésithérapeutes, vétérinaires sauf les cliniques vétérinaires qui sont commerciales si une partie significative de leurs bénéfices résulte du prix de pension des animaux, laboratoires de recherche sans clientèle
  3. Activité architecte géomètre
  4. Activité ingénieurs conseils : bureaux d’études, techniciens de recherche, techniciens de contrôle
  5. Agents commerciaux d’assurance
  6. Comptables, experts comptables
  7. Professeurs à domicile qui n’exploitent pas un véritable établissement d’enseignement et dont le nombre de leçons données constitue leur activité principale
  8. Entraîneurs et éleveurs de chevaux, centres équestres sauf s’ils organisent des randonnées avec hébergement et pension complète (Cour de cassation, 7 octobre 1977, annales des loyers 1978, p. 634)
  9. La garde d’enfants à domicile
  10. Les ouvriers à domicile.

En revanche sont exclus :

  1. Les artistes cotisants à la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques (article L145-2-1-2 du Code de commerce)
  2. L’activité de conseil en stratégie et organisation
  3. Les associations n’exerçant pas une activité lucrative de manière habituelle. Par exemple à vocation culturelle dont les ressources ne proviendraient pas de son activité. Ainsi a droit au bail professionnel une association d’art dramatique qui organise et présente des spectacles dans les lieux loués et dont les revenus proviennent essentiellement de ces spectacles et de l’animation (Cour d’appel de Paris, 6ème ch. B, 11 mai 2006, revue Loyers et copropriété, septembre 2006, comm. 175)
  4. Les établissements publics exerçant une mission de service public.

BAIL A USAGE MIXTE D’HABITATION ET PROFESSIONNEL

Il est possible de conclure un bail à usage mixte et de consacrer une partie du local d’habitation à une activité professionnelle. Dans cette hypothèse, la famille bénéficie du droit à poursuivre le bail en cas de décès ou d’abandon des lieux par le locataire (article 14, loi du 6 juillet 1989).
Si en cours de bail, le locataire n’habite plus le local et ne l’utilise plus qu’à usage professionnel, le bail restera malgré tout mixte jusqu’à son expiration (et inversement, s’il n’y exerce plus d’activité professionnelle). Cette solution a été établie par la jurisprudence : le titulaire d’un contrat de location à usage mixte professionnel et habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties (Cour de cassation, Assemblée plénière, 2 février 1996, Bull. 1996 A ; P. p 46).
En revanche, si à l’échéance du bail, l’usage est uniquement professionnel, le locataire ne pourra pas se prévaloir du droit au renouvellement que la loi du 6 juillet 1989 confère au preneur. Le bénéfice du droit au renouvellement n’étant réservé qu’au locataire qui habite effectivement les lieux loués. Mais si le bailleur adresse une offre de renouvellement, le bail sera renouvelé à l’identique (donc mixte), la Cour de cassation considérant que la proposition de renouvellement maintient le bail sous la loi du 6 juillet 1989.

ASSUJETTISSEMENT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

La loi du 4 août 2008, n° 2008-776 – article 43, a permis de convenir qu’un local professionnel pourrait être soumis au statut des baux commerciaux. Cela implique nécessairement l’accord des parties et une mention spéciale dans le bail qui sera donc un bail commercial.
Il faut également que le bail porte sur un immeuble ou un local, que le locataire y exploite un fonds, et qu’il soit immatriculé.

FORME ET DURÉE

Le contrat de bail professionnel doit être normalement conclu par écrit.
Il est nécessairement passé pour une durée minimum de six années avec bénéfice de la reconduction légale.
En effet, l’exercice d’une activité professionnel dans les locaux loués nécessite pour le locataire professionnel une certaine pérennité, de telle sorte que le législateur a malgré tout prévu une durée minimale de 6 ans. Il est possible de prévoir une durée supérieure. En pratique, une durée de 9 ans est fréquemment retenue.

RÉSILIATION DU BAIL OU RENOUVELLEMENT AVEC AUGMENTATION DU LOYER

Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois. Son congé devra être effectué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier (toujours préférable).
En cours de bail, le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire. Le bailleur qui entend donner congé au bout des six ans n’a pas à motiver sa décision.
Si aucune des parties n’adresse de congé, le bail est reconduit tacitement pour la durée initialement prévue. Ainsi un bail de 6 ans sera automatiquement renouvelé pour 6 ans.
Le renouvellement est toujours facultatif pour le bailleur qui peut subordonner ce renouvellement aux conditions qu’il souhaite (en particulier de loyer). En cas de renouvellement, il n’existe aucune règle qui réglemente la fixation du nouveau loyer. Le bailleur n’est d’ailleurs pas tenu au renouvellement du bail et peut congédier librement le locataire. Il est donc « maître du jeu » et peut donc subordonner le renouvellement du bail au montant du loyer qu’il peut décider seul de fixer.
En l’absence de refus de nouvellement signifié 6 mois avant la fin du bail, le bail est reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée.
Le bailleur est libre de refuser le renouvellement sans avoir à donner des motifs, et, sans avoir à indemniser le locataire.

CHARGES RÉCUPÉRABLES

La liberté contractuelle qui régit encore cette matière permet au bailleur de faire supporter d’importantes charges au locataire.
Le bail doit prévoir la liste des charges récupérables, à défaut l’article 1162 du Code civil stipule que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.
Il convient en conséquence d’être extrêmement vigilant à la liste des charges récupérables figurant sur le bail qu’il convient d’adapter à la situation particulière de l’immeuble.
Si le bail prévoit un loyer « toutes charges comprises », le locataire ne devra pas payer de charges en plus du loyer.

OBLIGATION D’INFORMATION

Il pèse à présent sur les bailleurs une série d’obligation d’information, qui peuvent être lourdement sanctionnées en cas de violation ou non respect.

Information sur la réception de la télévision (en cas de bail mixte) :
Depuis la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007, le bailleur doit informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble et annexer cette information au contrat de location. Cette information indique la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne. Lorsqu’il existe un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble, cette note d’information doit préciser si l’installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne numérique ».
Le locataire ne peut se prévaloir de ces informations à l’encontre du bailleur (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Diagnostic de performance énergétique :
Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) prévu à l’article L.134-1 du Code de la construction et de l’habitation visant à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (sauf certains bâtiments tels que les constructions provisoires, les bâtiments à usage agricole, artisanal, les lieux de culte …).
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance et G à la plus mauvaise) :

  • étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire
  • étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

Le DPE doit depuis le 1er novembre 2007, être réalisé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et soumis à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance.

Constat de risque d’exposition au plomb :
Depuis le 12 août 2008, le bailleur devra fournir un constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la santé publique.
Ce constat devra être annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
A défaut, le bailleur pourra engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence. A la date de signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de 6 ans.

Plan d’exposition au bruit des aérodromes
Le bailleur est tenu d’indiquer dans le contrat de location par une clause claire et lisible, la zone de bruit dans laquelle est situé le bien (article L.147-5 du Code de l’urbanisme). Les plans d’exposition au bruit sont obligatoires dans les zones où sont situés des aérodromes assurant des grandes, moyennes ou courtes distances classées en catégories A, B, C, ainsi que dans les aérodromes assurant un service de défense et de l’aviation civile.

Risques naturels ou technologiques majeurs
En application de l’article L125-5 du Code de l’environnement, si le bien loué se situe dans une zone sismique ou dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT) ou si le bien loué a fait l’objet d’une indemnisation suite à une catastrophe naturelle ou technologique, le bailleur est tenu d’informer son locataire de la prévenance des risques naturels ou technologiques. Vendeurs et bailleurs ont depuis le 1er juin 2006 l’obligation d’annexer au contrat de vente ou de location les pièces suivantes :

  • un formulaire dénommé « état des risques » établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location
  • une information écrite précisant les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique.

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