La loi du 6 juillet 1989 a été modifiée par 4 textes essentiels depuis 2009 dont les derniers ont été publiés en Décembre 2010 : États des lieux, annonces immobilières, documents à demander au futur locataire, abandon de domicile par le locataire, dépenses d’énergie, travaux d’économie d’énergie …
Voici un petit mémo pour vous aider à faire le point des modifications intervenues en 2009 et 2010.
Décret 2010-1662 du 28 décembre 2010
Point essentiel : depuis le 1er janvier 2011, toutes les annonces immobilières location ou vente (sauf ventes d’immeuble à construire), doivent mentionner le classement énergétique des bâtiments.
Article du bail concerné : l’annonce
Loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 portant réforme de l’exécution des décisions de justice et qui a modifié l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989
Point essentiel : le bailleur peut à présent demander judiciairement de constater la résiliation du bail à la suite de l’abandon du domicile par le locataire.
Article du bail concerné : les clauses résolutoires.
Loi 2010-1488 du 7 décembre 2010
Point essentiel : désormais, la nouvelle rédaction de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet de récupérer sur le locataire la totalité de la dépense d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible distribué par réseaux.
Article du bail concerné : charges récupérables
Loi 2010-1249 du 22 octobre 2010 sur la régularisation bancaire
Point essentiel : nouvelle réglementation sur l’état des lieux, le bailleur ne peut plus demander systématiquement au locataire de supporter des frais d’états des lieux.
Article du bail concerné : conditions générales des baux sur les états des lieux
Loi 2010-1249 du 22 octobre 2010 sur la régularisation bancaire
Point essentiel : il est à présent interdit de demander au locataire une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non inscription à ce fichier.
Article du bail concerné : fiche de renseignement du locataire
Décret 2009-1439 du 23 novembre 2009 et arrêté du 23 novembre 2009
Point essentiel : participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie
Article du bail concerné : les charges
Loi 2009-1437 du 24 novembre 2009
Point essentiel : possibilité de cumul entre garantie de loyer et cautionnement dans certains cas (étudiant, apprenti).
Article du bail concerné : caution, garantie de loyer
Loi 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi BOUTIN
Points essentiels :
- mention de la surface habitable
- assurance loyers impayés
- transmission gratuite des quittances de loyers
- participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie
Articles du bail concernés :
- descriptif des lieux loués
- garantie des loyers
- charges
Loi 2008-776 du 4 août 2008 dite loi LME
Point essentiel : domiciliation des sociétés commerciales
Article du bail concerné : conditions générales sur l’usage des locaux loués
Loi 2008-111 du 8 février 2008
Point essentiel : indice des loyers
Articles du bail concernés :
- loyer
- révision du loyer
- indexation
ANNONCES IMMOBILIÈRES
Depuis le 1er janvier 2011 toutes les annonces immobilières location ou vente (sauf ventes d’immeuble à construire) doivent mentionner le classement énergétique des bâtiments.
Le décret 2010-1662 du 28 décembre 2010 prévoit les différentes modalités de cet affichage suivant le type de support de l’annonce diffusée. Dans le cas des annonces présentées dans les locaux des professionnels de l’immobilier ou sur le réseau internet, il précise les dimensions minimales à respecter.
ABANDON DU DOMICILE
La loi du 22 décembre 2010 a introduit un nouvel article 14-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui permet de demander judiciairement de constater la résiliation du bail à la suite de l’abandon du domicile par le locataire.
Il convient dans un premier temps que le bailleur possède des éléments qui « laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants ».
Puis il doit faire délivrer une mise en demeure par un huissier de justice (qui peut être contenu dans un commandement visant soit le non respect des obligations du bail ou la clause résolutoire). Puis l’huissier dresse un procès verbal et un inventaire. Enfin, le juge peut alors constater la résiliation du bail.
DÉPENSE D’UN CONTRAT D’ACHAT D’ÉNERGIE
Désormais, la nouvelle rédaction de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet de récupérer sur le locataire la totalité de la dépense d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible distribué par réseaux.
ÉTATS DES LIEUX
Depuis la loi 2010-1249 du 22 octobre 2010 la facturation de l’état des lieux ne peut plus être systématiquement reportée sur le locataire. Le législateur a voulu protéger les locataires et mettre un terme à cette pratique consistant à leur faire supporter les frais d’état des lieux dressé par un huissier ou une agence immobilière. A présent, si le locataire ne fait pas de difficulté pour participer à un état des lieux contradictoire, aucun frais ne pourra lui être réclamé. Ce n’est que dans l’hypothèse où il serait défaillant (7 jours après une lettre recommandée avec avis de réception) que des frais pourront être mis à sa charge.
DOCUMENTS A DEMANDER AU LOCATAIRE
La loi 2010-1249 du 22 octobre 2010 sur la régularisation bancaire a modifié l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et a ajouté parmi les documents que le bailleur n’a pas le droit de réclamer à son locataire « la copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier ».
LE NOUVEL INDICE DES LOYERS
Depuis la loi 2005-841 du 26 juillet 2005, article 35, l’indice de référence des loyers se substitue à l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.
Mais la loi 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a précisé qu’à présent cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cette nouvelle règle de calcul de l’indice est applicable aux contrats en cours.
LA DOMICILIATION DES SOCIÉTÉS COMMERCIALES
La loi 2003-721 du 1er août 2003 et la loi 2008-776 du 4 août 2008 (Loi de Modernisation de l’Économie ou LME) ont modifié les règles à ce sujet.
En application de l’article L.123-10 du Code de commerce, l’entrepreneur individuel pourra domicilier son activité à son domicile sans l’accord préalable du bailleur. En revanche, l’exercice d’une activité commerciale de l’entrepreneur ne pourra se faire qu’avec l’accord express du bailleur.
En application de l’article L.123-11-1 du Code de commerce, la société commerciale ne pourra être domiciliée au domicile du gérant que pour une durée ne pouvant excéder 5 années à compter de la création de la société, et sans pouvoir dépasser la limite du terme légal du bail. Préalablement à tout dépôt de demande d’immatriculation de la société, il sera nécessaire de notifier par lettre RAR au bailleur l’intention d’user de cette faculté de domiciliation. Tout exercice d’activité par la société commerciale dans le local d’habitation est formellement interdit.
LA MENTION DE LA SURFACE HABITABLE
Cette nouvelle obligation est contenue dans l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi dite BOUTIN du 25 mars 2009, n° 2009-323, loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. La notion de surface habitable n’est pas définie par ce nouveau texte mais le Code de la construction et de l’habitation l’a définit comme « la surface plancher construire après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ».
Aucune sanction n’est prévue pour l’absence de la mention de la surface habitable ou si la surface est erronée.
L’ASSURANCE DES LOYERS IMPAYÉS
Depuis la loi 2009-323 dite BOUTIN du 25 mars 2009, loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, il est interdit de cumuler une caution avec une assurance de garantie des risques locatifs – article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 2009-323 du 25 mars 2009 – art. 55 :%%%
Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».
LA TRANSMISSION GRATUITE DES QUITTANCES DE LOYER
Depuis la loi 2009-323 dite BOUTIN du 25 mars 2009, loi de mobilisation pour le logement et contre l’exclusion, il est interdit de facturer des frais d’envoi des quittances de loyer aux locataires.
LA PARTICIPATION DU LOCATAIRE AUX TRAVAUX D’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE
L’article 119 de la loi BOUTIN, qui a modifié l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, stipule qu’une contribution financière peut être demandée au locataire en place par le bailleur qui entreprend des travaux d’économie d’énergie dans le logement ou les parties communes de l’immeuble (mais cela ne peut se faire qu’après concertation). Une condition toutefois, il faut que ces travaux « bénéficient directement à l’occupant » et lui être justifiés (factures). Pour les bailleurs privés, les modalités de cette disposition ont été précisées par un décret et un arrêté datés du 23 novembre 2009 et publiés le 25 novembre 2009.
Ainsi si l’immeuble a été construit avant 1948, les travaux que doit engager le propriétaire sont précisés au titre III de l’arrêté. La contribution mensuelle qui pourra être facturée au locataire par le bailleur est forfaitaire et peut atteindre, suivant la taille du logement, 10, 15 ou 20 Euros. Un montant révisable tous les 3 ans en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Si l’immeuble a été construit entre 1948 et 1989, d’une part les travaux à réaliser doivent être définis par un bureau d’études thermiques et d’autre part le bailleur a l’obligation d’atteindre une performance énergétique définie en fonction de la localisation du bien et de son altitude (article 12 de l’arrêté).
Pour les bailleurs possédant plus de trois logements dans un même immeuble il est possible de choisir le bouquet de travaux ou la performance énergétique, sans tenir compte de la date de construction.
Dans les deux cas (propriétaire ayant opté pour le bouquet de travaux ou pour la performance énergétique), la contribution du locataire est plafonnée à la moitié des économies d’énergie réalisées, calculées d’après une méthode prévue par l’article 14 de l’arrêté. Toutefois, un bailleur qui possède moins de trois logements dans l’immeuble peut opter pour la contribution forfaitaire mensuelle.
Pour les immeubles construits après 1989 aucune contribution n’est exigible.
LE CAUTIONNEMENT
Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti (nouveauté).
Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s’il est apporté par un des organismes donc la liste est fixée par décret en Conseil d’État
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution une exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
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