UN PRÉAVIS RÉDUIT POUR LE LOCATAIRE

Le locataire peut donner congé à tout moment (article 12 de la loi du 6 juillet 1989).
Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :

  • obtention d'un premier emploi
  • mutation
  • perte d'emploi
  • nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile
  • locataires bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI)


CONCERNANT LE NOUVEL EMPLOI

Le locataire licencié antérieurement à la date de prise d'effet du bail avait retrouvé un nouvel emploi dans la même entreprise, comme vendeur automobile. Ces évènements (perte d'emploi et nouvel emploi) n'étant pas tous les deux survenus en cours de bail, le locataire ne peut valablement prétendre qu'il a été dans l'obligation de quitter le logement consécutivement à son nouvel emploi (CA Bordeaux, 9 décembre 1999 : JCP N 2001 p 1701 ; note B. Vial-Pedroletti).

Il y a lieu de considérer la date d'affiliation au régime de sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (réponse ministérielle n° 911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p 3611).


CONCERNANT LA MUTATION, la jurisprudence a eu l'occasion de préciser que :

  • Un congé donné quatre mois après une mutation n'a pas été admis comme justifiant le préavis réduit (CA Besançon, 2e ch. 30 janvier 2001 : Loyers et copr. 2001, comm. n° 174, note B. Vial-Pedreletti).
  • Le déménagement pour des raisons professionnelles d'une activité libérale n'équivaut pas à une mutation (Civ 3ème 16 mars 1994, bull. civil III n° 51)
  • Le départ à la retraite du locataire n'équivaut pas à une mutation (Versailles, 5 décembre 1997, Administrer juillet 1998, 33)
  • Lorsque les époux sont cotitulaires du bail à usage d'habitation, il suffit qu'un seul des deux réponde à l'une des conditions pour qu'ils puissent se prévaloir du délai de préavis raccourci (CA Montpellier 1ère chambre 29 novembre 1995)
  • Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis doivent concerner personnellement le titulaire du bail et non la personne habitant dans les lieux loués, fût-il le concubin du locataire, ou même la caution solidaire (Versailles 30 janvier 1998, Loyers et copr. 1999, n° 32 ou Aix en Provence 26 février 1998, Loyers et copr. 1998, p 290)
  • Le locataire ne peut bénéficier du délai réduit à un mois si la mutation invoquée est celle de son concubin, lequel n'a jamais été cotitulaire du bail (TI Dunkerque, 14 novembre 1984, Dalloz 1985 IR 290)
  • Le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d'emploi au sens de l'article 15 et ne peut se prévaloir du délai de préavis abrégé ''(Paris, 30 octobre 1997 : Loyers et copr. 1998, n° 35)'
  • N'est pas une mutation le fait pour un locataire de quitter sa ville pour des raisons professionnelles mais à la suite d'une demande de changement faite par lui (TI Paris, Loyers et copropriété, 1987, n° 300)
  • La mise en disponibilité pour convenance personnelle n'est pas une mutation (Cour d'Appel de Caen, 10 septembre 1998, Loyers et copropriété 1999, n° 233)
  • La fin de mission du locataire ayant entraîné une modification de son affectation, puisqu'elle a mis un terme à son activité professionnelle parisienne, constitue une mutation. Peu importe que cette mutation ait été limitée dans sa durée, une "mutation" au sens de l'article 15 n'étant assortie d'aucune condition dès lors qu'il y a changement (Paris, 22 mars 2001, Loyers et copropriété 2002, n° 59)
  • Un changement d'activité est assimilé à une mutation (Paris 18 novembre 1999, Loyers et copropriété 2000, n° 219)
  • Une nouvelle proposition de travail, sous réserve de déménagement, ne constitue pas une mutation dès lors que le contrat de travail n'a pas eu d'exécution (CA Aix en Provence, 11ème ch. A 22 septembre 2005 ; Jurisdata n° 2005-286206)
  • La réduction du délai n'est pas subordonnée à un certain éloignement géographique imposé par la nouvelle activité professionnelle (Civile 3ème, 20 juillet 1994, Bull. civil III, n° 151)%%%
  • La mutation dans une même ville est valable (Cass. 3ème civ. 22 octobre 2003 ; Bull. civ. 2003, III n° 179) ; Ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la Cour qui exige que la mutation nécessite un changement de domicile dans une autre ville (Cassation civile 3ème, 22 octobre 2003, D 2003 IR 2665) - Mais la mutation dans un même arrondissement dans une même ville n'implique pas un changement de résidence justifiant la réduction du délai de préavis (Paris 6ème, 27 mars 1997, Loyers et copropriété, 1997, n° 194)
  • Le bailleur est en droit de demander une preuve de la mutation (Limoges 18 novembre 1994, Loyers et copropriété 1998, n° 91) et peut réclamer auprès de l'employeur du locataire s'il y a bien eu mutation, à condition que les investigations ne constituent en rien des comportements indélicats à caractère fautif (Versailles 5 décembre 1997)
  • La mutation suppose une décision prise par l'employeur ou par le supérieur hiérarchique du locataire (CA Versailles 1ère ch. 2ème sect. 14 décembre 2005 ; BPIM 2005 n° 358 ; CA Paris 6ème ch. B 19 janvier 2006 ; AJDI 2006, p. 384).


CONCERNANT LA PERTE D'EMPLOI la jurisprudence a précisé que :

  • La perte d'un emploi ne saurait concerner une activité libérale (civ. 3ème 16 mars 1994 bull. civil. III n° 51) ni une activité commerciale (Agen 22 mars 2000 loyers et copropriété 2000 n° 269)
  • Ni même un artisan maçon (Versailles 30 janvier 1998, Loyers et copr. 1999, n° 32)
  • Un locataire qui n'est pas salarié ne peut être licencié et ne peut pas bénéficier d'un délai de préavis réduit (Cassation civile 3ème, 18 juin 2000, administrer janvier 2003, 44)
  • Le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d'emploi au sens de l'article 15 et ne peut se prévaloir du délai de préavis abrégé (Paris, 30 octobre 1997 : Loyers et copr. 1998, n° 35)
  • La crainte du locataire de voir son poste supprimé est insuffisante pour bénéficier du préavis réduit (Civile 3ème, 21 juillet 1999 : D. 1999. IR 211)
  • Le préavis abrégé s'applique même si les conditions de la rupture du contrat de travail ont été négociées avec l'employeur (CA Paris, 6e chambre C, 10 février 1998 : Loyers et copr. 1998, comm. n° 182)
  • Le préavis abrégé s'applique en cas d'arrêt du spectacle de l'épouse, cotitulaire du bail, intermittente du spectacle en raison de son état de grossesse (CA Paris, 6e chambre B, 17 juin 1999 ; Loyers et copr. 2000, comm. n° 7)%%%
  • Il faut que le locataire ait déjà reçu la notification de son licenciement et le congé délivré après l'entretien préalable de licenciement et avant la réception de la lettre de licenciement ne sera pas valable pour un préavis réduit (Paris 22 septembre 1998, Loyers et copr. 1999, n° 8)
  • La perte d'emploi suppose que le locataire ait fait l'objet, à la date du congé, d'une décision de licenciement. Ainsi, le locataire qui donne congé deux jours avant la notification officielle de son licenciement doit respecter un préavis de trois mois (Cassation 21 juillet 1999)
  • Toutefois, lorsque le locataire savait au jour de la signature du bail que son contrat de travail à durée déterminée serait terminé quelques jours plus tard, il n'est pas fondé à invoquer la réduction du délai de préavis (Cassation, 3e civile, 30 septembre 1998 : Revue des loyers 1998, p. 562, Loyers et copr. 1999, comm. n° 8)
  • La non reconduite du contrat de travail à durée déterminée d'un locataire lui permet de bénéficier du préavis réduit à un mois (Cassation Civ. 8 décembre 1999, JCP N 2000, p. 1195 ou CA Bordeaux, 1ere chambre B, 13 mars 2000 : Juris-Data n° 2000-110177-Paris 17 juin 1999, Loyers et copropriété 2000, n° 7 concernant les intermittents du spectacle)
  • La perte d'emploi doit concerner personnellement le locataire (titulaire du bail) et non la personne vivant dans l'immeuble loué ou la caution solidaire (Cassation Civile 3ème, 21 mars 1990, Loyers et copropriété 1990, n° 262 - Paris 24 octobre 2000, Loyers et copropriété 2001, n° 60)
  • Ne constitue pas une perte d'emploi l'anéantissement d'une promesse d'embauche, qui n'est en fait qu'un simple projet (Cassation 3ème civ. 3 décembre 2003 ; Bull. civ. 2003 III n° 217 ; JCP G 2004 IV 1211)
  • Ne constitue pas une perte d'emploi le départ à la retraite du locataire (CA Paris 6ème ch. B, 321 janvier 2003 ; AJDI 2003 p. 198)
  • Le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d'emploi. Un congé donné tardivement établierait par là même qu'il n'y a pas de lien de causalité entre le fait de quitter les lieux et la perte d'emploi (CA Aix en Provence 11ème ch. B 22 mars 2005, Juris-Data n° 2005-272615).


CONCERNANT LE NOUVEL EMPLOI SUITE A LA PERTE D'UN EMPLOI la jurisprudence a précisé que :

  • La perte d'emploi et le nouvel emploi doivent survenir au cours du bail (Bordeaux, 9 décembre 1999, Loyers et copropriété 2000, n° 265)


CONCERNANT LES LOCATAIRES DE PLUS DE 60 ANS DONT L'ÉTAT DE SANTE JUSTIFIE UN CHANGEMENT DE DOMICILE : il a été admis comme justifiant la réduction du délai de préavis :

  • Le locataire âgé doit rapporter la preuve que son état de santé exige un changement de résidence pour bénéficier de la réduction du délai (Toulouse 19 janvier 1999, loyers et copropriété 1999 n° 205)
  • Les difficultés du locataire peuvent exister depuis plusieurs années : A joute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la Cour qui refuse la réduction du préavis à un mois, au motif que les difficultés de santé du locataire âgé existent depuis de très nombreuses années (Cassation Civile 6 novembre 2001 : AJDI 2002, 298)
  • La production de certificats médicaux attestant que l'exposition à des bruits constants et répétés, liés à la situation du local loué, nuit à la santé de la locataire (CA Versailles, 1ère chambre, 2e section, 12 janvier 2001 : Loyers et copropriété 2002, n° 199)
  • La justification que le preneur âgé de quatre vingt ans ne peut plus habiter seul compte tenu de son état de santé (CA Douai, 3e chambre, 10 février 2000)
  • Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire justifie un changement de domicile (CA Versailles, 8e chambre D, 15 juin 1999 : Loyers et copropriété 1999, comm. n° 288)
  • Mais en revanche ni l'insuffisance de chauffage alléguée mais non prouvée, ni le départ du locataire au bord de la mer qui paraît davantage dû à des convenances personnelles ou d'agrément et non à des besoins impératifs de santé, en l'état d'un certificat médical attestant de "verres de lunettes cassés" et de traumatismes dus peut être à une chute, n'ont justifié la réduction du délai de préavis (Cassation 2e civile, 29 janvier 2002 ; AJDI 2002, p. 531 - CA Toulouse, 3e chambre, 1ère section. 19 janvier 1999 ; Loyers et copr. 1999, comm. n° 205).

CONCERNANT LE RMI

  • La Cour de Cassation a admis que le locataire peut invoquer le bénéfice du préavis réduit alors même que le versement du revenu minimum d'insertion a été antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé (Cassation 3ème civile, 18 février 2003 ; Loyers et copr. 2003, comm. n° 105). Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir porté sa situation à la connaissance du bailleur lors de la conclusion du bail (Cass. 3ème civ. 13 décembre 2005 ; Loyers et copr. 2006, comm. n° 29)
  • L'allocation spécifique de solidarité versée par les ASSEDIC n'est pas assimilable au RMI (CA Rennes, 4ème chambre, 17 juin 1999 : Loyers et copr. 2000, n° 65)
  • L'allocation adulte handicapé n'est pas non plus assimilable au RMI (CA Montpellier 2ème cha. A, 26 mars 2002 ; Loyers et copr. 2002, comm. n° 279)
  • Des ressources modestes ne sont pas assimilables au RMI (CA Toulouse, 17 mars 1996 ; Loyers et copr. 1997, comm. n° 99 - CA Paris 6ème chambre B, 11 décembre 1997 - CA Rouen 18 juillet 2002 ; Loyers et copr. 2003, comm. 32, note B Vial-Pedroletti).


PAS DE PRÉAVIS RÉDUIT POUR LE BAILLEUR
Le principe :
Le bailleur ne peut adresser congé à son locataire que pour l'échéance du bail et en respectant un délai de préavis de 6 mois (article 15 Loi du 6 juillet 1989).
Le congé doit par ailleurs être nécessairement fondé sur : un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire d'une obligation figurant au bail), une volonté de reprendre l'immeuble pour l'habiter, la volonté de vendre l'immeuble.
En application de l'article 641 du nouveau code de procédure civile, le délai est compté de date à date :

Lorsqu'un délai est exprimé en mois (...), ce délai expire le jour du dernier mois (...) qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'évènement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

Le bailleur ne peut délivrer congé que pour l'échéance du bail
Ainsi, à la différence du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail, à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou la mise en jeu de la clause résolutoire. Le bailleur ne peut donc donner congé à son locataire qu'à l'expiration du bail avec un préavis de six mois et à condition que le congé soit motivé.
Quelle que soit son intention, proposition de nouveau bail ou de renouvellement ou congé, le propriétaire doit impérativement informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, au moins six mois avant la fin du bail.
En cas de notification par lettre recommandée, le propriétaire doit s'assurer que le locataire l'a réceptionnée avant le point de départ du délai de 6 mois. A défaut, le propriétaire a intérêt à lui signifier sa proposition (ou le congé) par acte d'huissier, avant que le délai de 6 mois commence à courir. Il est préférable que le congé soit délivré par acte d'huissier.
Si la lettre recommandée est retournée au bailleur avec la mention "non réclamée" le congé ne peut être validé, sa notification ne pouvant être considérée comme régulièrement effectuée, en l'absence de remise en mains propres (CA Paris 6ème ch. B, 8 septembre 2005 : AJDI 2005, p. 910 ; CA Limoges, 19 mai 2004 : Loyers et copr. 2005, comm. 46 ...).
De même le congé ne peut être considéré comme valablement notifié que si l'avis de réception a été effectivement signé par son destinataire (Cass. 3ème civ. 5 juillet 1995, JCP N 1995 II 1819 ...). Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.

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Guide du congé du locataire
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