Il est possible de prêter un logement gratuitement sans être soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation.
Pour être valable ce prêt doit obligatoirement être gratuit.
Cet acte est prévu par le Code civil sous le terme de prêt à usage ou encore de commodat.
Le plus souvent les propriétaires consentent de tels prêts à des membres de leur famille sans signer de document ce qui est un tort.
En effet, les risques de contentieux sont réels et les tribunaux sont fréquemment amenés à se prononcer sur la requalification en bail (rural, d'habitation, commercial ...), sur la transmission du droit d'occupation aux héritiers ...
Pour éviter les difficultés le mieux consiste à signer un contrat clair qui fixe sans ambiguïté la volonté des parties : personne expressément désignée pour occuper le bien, durée, conditions de l'occupation, entretien, frais ...

LA LOI

Le prêt gratuit de biens meubles ou immeubles est prévu par les articles 1875 et suivants du Code civil.

LA DÉFINITION

Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi (article 1875 du Code civil).
Ce prêt est essentiellement gratuit (article 1876 du Code civil).
Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée (article 1877 du Code civil).

L'INTÉRÊT

Le propriétaire qui généreusement permet à un tiers d'occuper son logement souhaite néanmoins ne pas être incommodé par des obligations trop contraignantes. A partir du moment ou la règle de la gratuité est bien respectée, le prêt à usage ne peut à aucun moment être considéré comme un bail.
Cela permet notamment de fixer la durée de son choix et ne pas soumettre la restitution des lieux à des conditions lourdes pour le propriétaire. L'occupant n'a en effet aucun droit au maintien dans les lieux ou d'éviction quelconque. Il a en revanche l'obligation d'entretenir le bien. Le prêteur qui va occuper les lieux est en effet obligé d'en user "en bon père de famille" et de les entretenir.
L'occupant paie bien entendu ses propres impôts et consommations.

La législation sur les diagnostics techniques n'est pour le moment pas applicable.

LE RISQUE

Mais attention, sauf clause contraire, l'engagement se transmet aux héritiers (d'où l'intérêt d'un contrat qui précise clairement que le prêt n'est pas transmissible et qu'il est accordé à une personne bien déterminée). Par ailleurs, si par imprudence le propriétaire touche des sommes d'argent injustifiées de la part de l'occupant, l'occupation risque fort d'être requalifiée en bail avec toutes les conséquences de droit.

LES FRAIS ET LES DÉPENSES

L'occupant supporte ses propres frais et taxes. S'il effectue volontairement des travaux, ils restent entièrement à sa charge et il ne peut demander le remboursement au propriétaire (sauf les gros travaux de l'article 606 du Code civil : toiture, gros oeuvre).

LA DURÉE

Le prêt du logement peut être accordé pour une déterminée ou indéterminée.
En cas de durée indéterminée, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire pouvait mettre fin à tout moment au prêt à condition de respecter un délai de préavis raisonnable.

Pour aller plus loin :
Notre modèle de prêt de logement gratuit
Extraits du Code civil