DÉFINITION DE LA SOLIDARITÉ

Le bail en colocation comprend souvent une clause de solidarité entre les colocataires. Celle-ci implique que chaque colocataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail (par exemple le bailleur pourra réclamer le paiement de l'intégralité des loyers qu'à un seul des colocataires solidaires).
Ainsi, si l'un d'entre eux ne paie pas sa part de loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres colocataires pour exiger la somme due.
L'article 1200 du Code civil stipule à ce sujet :
"Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier."

LA SOLIDARITÉ NE SE PRÉSUME PAS

La solidarité doit être expressément prévue au contrat de bail et ne se présume pas, comme l'indique l'article 1202 du Code civil :
"La solidarité ne se présume point : il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi."
Attention cependant, cette clause peut exister dans le bail sans que le mot "solidarité" soit mentionné. Certains formulations valent solidarité comme :

  • les colocataires sont tenu "l'un pour l'autre"
  • les colocataires sont tenus "chacun pour le tout"
  • les colocataires sont tenus "ont obligation au tout"
  • pour le paiement du loyer et des charges inhérentes à l'habitation, ils sont solidaires.

Lors de l'expiration du bail, le propriétaire n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie en autant de parts qu'il y a de colocataires. Il lui suffit de verser cet argent à l'un d'entre eux et à charge pour lui d'organiser le partage de la somme.

LA SOLIDARITÉ SE POURSUIT MÊME APRÈS UN CONGÉ

La solidarité se poursuit même si le colocataire quitte les lieux et donne congé. En effet, une fois parti, il restera solidaire des autres colocataires pour le paiement du loyer et des charges. En revanche il est libéré de sa responsabilité en qualité de locataire pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.

FIN DE LA SOLIDARITÉ : CONGÉ DU COLOCATAIRE TROIS MOIS AVANT LE RENOUVELLEMENT TACITE DU BAIL

En cas de renouvellement tacite du bail, la solidarité se poursuit aux mêmes conditions que le bail initial.
Cependant, si un des colocataires s'est opposé à la tacite reconduction, en donnant par exemple son congé pour la date d'expiration du bail, il sera désolidarisé. Mais attention, si le congé est donné pour une autre date, il n'aura pas d'effet libératoire pour le colocataire sortant.
Pour être libéré de l'obligation de solidarité, il faut absolument que le congé soit donné avant que la tacite reconduction n'opère, c'est à dire avant le terme du bail initial (avant la fin de la première période de trois ans) et dans les délais de la loi (trois mois ou un mois). A cette condition, le colocataire sortant ne sera pas tenu du paiement des loyers et charges postérieurs au terme du bail.
Si le locataire sortant a laissé le bail se renouveler (par exemple, bail reconduit au bout de trois ans pour trois nouvelles années), il devra rester garant des loyers dus jusqu'au prochain terme du contrat reconduit (fin de la nouvelle période de trois ans) bien qu'il ait entre temps donné congé et quitté les lieux.

FIN DE LA SOLIDARITÉ : L'ACCORD DU BAILLEUR

Le bailleur peut parfaitement libérer un colocataire de son obligation de solidarité. Le plus souvent, cela se réalisera à la faveur de l'entrée d'un nouveau colocataire en remplacement du sortant offrant les mêmes garanties de solvabilité.

ABSENCE DE CLAUSE DE SOLIDARITÉ

En l'absence de clause de solidarité inscrite sur le bail, chaque colocataire est toujours tenu au paiement de l'intégralité du loyer à l'égard du bailleur et ce en vertu de l'article 1222 du Code civil :
"Chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement."
Mais l'obligation cesse soit par l'expiration du contrat de bail, car il n'est pas tenu d'un renouvellement auquel il n'aura pas consenti, soit par la délivrance d'un congé puisque le preneur qui en est l'auteur est libéré pour l'avenir, mais reste tenu des éventuels arriérés.

Pour aller plus loin :
- guide de la colocation :
- contrat de bail en colocation avec clause de solidarité
- contrat de bail en colocation sans clause de solidarité :
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