LA COMMISSION DE L’AGENT IMMOBILIER – Le Blog de Jurimodel.com

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TOUS LES DETAILS

LE TEXTE

En principe pas de commission tant que la vente n’est pas signée par l’intermédiaire de l’agent immobilier sauf exception pour les mandats d’exclusivité, et les mandants agissant en tant que professionnels :

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, stipule que l’agent immobilier perçoit sa commission à la seule condition que la vente soit signée par le biais de son intervention :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que dans un mandat avec exclusivité est valable la clause suivant laquelle même si la vente ne se conclue pas par l’intermédiaire de l’agence, une commission sera due par le mandant mais à la condition qu’une clause en ce sens figure expressément dans le mandat en caractères très apparents, et qu’un exemplaire de ce mandat ait bien été remis au mandant :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :
1° La vente d’immeuble par lots ;
2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.
Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. »

L’article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 permet à l’agent immobilier d’être payé avant la vente si son mandant agit dans un cadre professionnel :

« Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

QUI PAYE LA COMMISSION ?

La détermination de la commission doit être mentionnée dans le mandat et rappelé dans l’acte de vente.

Le mandat prévoit obligatoirement si la commission est à la charge de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. (Article 78 du décret du 20 juillet 1972).
Ainsi la commission peut être :
– A la charge du vendeur
– A la charge de l’acquéreur : le vendeur ne doit aucune rémunération. L’acquéreur doit accepter cette charge. L’acte notarié le rappelle obligatoirement dans une clause spécifique précisant clairement que la commission sera payée par l’acquéreur qui l’accepte.
– Partagée : Attention, si en pratique on utilise fréquemment le partage de commission entre vendeur et acquéreur, en matière de vente, aucune disposition de la loi n’impose un tel partage et seule la personne désignée débitrice dans le mandat sera officiellement redevable du paiement de la commission. En revanche en matière de location de locaux à usage d’habitation ou mixtes, les dispositions de l’article 5 de la loi 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation imposent un partage par moitié entre le bailleur et le locataire de la rémunération de l’agence.

A mentionner, la pratique du double mandat : un même agent immobilier s’est fait consentir un mandat de vente par le vendeur et mandat de recherche par l’acquéreur. Chacun des deux mandats prévoit une rémunération distincte pour l’agence, l’une à la charge du vendeur l’autre à la charge de l’acquéreur. Aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 n’interdit cela à la condition que les rémunérations soient révélées aux parties par leur réitération dans l’acte de vente.

DES DOMMAGES ET INTÉRÊTS PEUVENT ÊTRE DU EN CAS DE FAUTE ?

Il existe des cas où l’agissement du mandant ou du tiers cause un préjudice à l’agent immobilier le privant de sa rémunération. Dans ce cas, la jurisprudence opte pour l’octroi de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1382 du Code civil. Il faut distinguer les cas de faute du mandant et de faute de l’acquéreur ou d’un tiers.

– Faute du mandant : L’agent immobilier doit prouver la faute de son client qui l’aurait privé de sa rémunération. C’est le cas du vendeur qui refuse de passer la vente avec un mandat non exclusif : Cassation 1ère chambre 1er décembre 1987 pourvoi n°84-17.276 P
– Faute du tiers (acquéreur) : Si la faute de l’acquéreur est à l’origine de la perte de la rémunération de l’agence celle-ci peut demander le paiement de dommages et intérêts.

o Dans un arrêt de l’assemblée plénière du 9 mai 2008, alors que le mandat de vente prévoyait une rémunération par le vendeur, la Cour de cassation a condamné les acheteurs à payer des dommages et intérêts, ces derniers ayant utilisé des manœuvres frauduleuses pour évincer l’agence immobilière pour tenter de le priver de la commission auquel il avait droit (utilisation par l’acquéreur d’une fausse identité sur l’offre signée par l’intermédiaire de l’agence et signature de la vente en direct avec le vendeur sans passer par l’agence) :
« »Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit le sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice »Cassation assemblée plénière 9 mai 2008 n°07-12-449

»
o Dans un arrêt du 12 janvier 2005 la cour d’appel d’Aix en Provence considère qu’est fautif l’acquéreur qui se rétracte et refuse d’acheter alors que les conditions suspensives sont réalisées :
»« A l’évidence la vente n’a pu être réitérée que du fait du refus de M. et Mme D. d’y donner suite alors même que les conditions suspensives étaient réalisées. L’agence est tout à fait en droit de réclamer aux acquéreurs, par la faute desquels la vente ne s’est pas opérée, des dommages et intérêts équivalant au montant de celle-ci » Cour d’Appel d’Aix en Provence 12 janvier 2005 n°jurisdata 2005-265103
»

A QUI PAYER LA COMMISSION ?

La commission est payée à l’agence mandataire désignée dans le mandat.
En cas de pluralité de mandataires, lorsque le mandant a donné plusieurs agences des mandats non exclusifs de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. Ainsi, même si l’acquéreur a été présenté précédemment par un autre agent immobilier il n’aura pas droit à la commission si la vente n’est pas passée par son intermédiaire, sauf s’il y a une faute du vendeur, qui par un abus, l’a privé de la réalisation de la vente.

La collaboration entre agents immobiliers est un contrat entre deux agences suivant lequel l’une s’engage à verser à l’autre une partie de la commission (rétrocession * d’honoraires). Ce contrat relève du droit commun.

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Mandat de vente sans exclusivité