A l’occasion des derniers textes votés et en cours de discussion actuellement, faites le point de vos connaissances en la matière :
LES PLUS-VALUES SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES : Comment calculer le montant de la plus-value étape par étape …
LE PROJET DE REFORME POUR 2013 : L’assemblée discute actuellement d’accorder un abattement supplémentaire de 20 % … réponse dans la loi de finance 2013 qui sera votée prochainement …
LES PLUS-VALUES DES RÉSIDENTS ÉTRANGERS : De 16 à 65 % … Welcome in France my friends !
TOUS LES DÉTAILS
LES PLUS-VALUES SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES
Quel est le montant de la plus-value ?
C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, après déduction d’un abattement pour une durée de détention.
Soit :
PRIX DE VENTE – PRIX D’ACHAT = PLUS-VALUE BRUTE
PLUS-VALUE BRUTE – ABATTEMENTS = PLUS-VALUE NETTE
Déterminer le prix de cession
C’est le prix qui est noté dans l’acte de vente notarié duquel on peut déduire certains frais et auquel on peut ajouter certaines charges.
Ainsi, il est possible de faire des déductions sur le prix de vente. Attention, il faudra toujours les factures et les justificatifs. Ainsi donc, sur justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente :
- les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d’hypothèque, commission de l’agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb …)
- le montant de la TVA acquittée
De la même manière, le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l’acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs …
Le cas du viager :
Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d’une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts.
Déterminer le prix d’acquisition
C’est le prix effectivement payé et stipulé dans l’acte d’achat lequel peut être majoré de certains frais qu’il faudra justifier dans tous les cas. Il s’agit des dépenses suivantes :
- les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l’achat
- les frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat, frais de notaire …. Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7.5 % du prix d’achat
- les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise …) sur justificatifs. Réel ou forfait : pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat si vous n’avez pas de justificatifs
- les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme.
Mais le prix peut être aussi majoré. Ainsi, si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
Le cas du viager :
Lorsque le bien est vendu en viager avec paiement d’une rente viagère, le prix d’achat retenu est la valeur en capital de la rente. Les intérêts ne sont pas comptés.
Déterminer l’abattement pour durée de détention
Sur la plus-value brute calculée (prix de cession – prix d’acquisition) un abattement pour une durée de détention est déduit. Jusqu’en 2012, la plus-value brute était diminuée d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, l’abattement pour une durée de détention est désormais fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
Ainsi, la plus-value se trouve exonérée au bout de trente ans.
Le cas des terrains nus constructibles toujours exonérés de 10 % par année de détention dans certains conditions jusqu’en janvier 2013 : le taux d’abattement pour durée de détention d’un terrain nu constructible reste fixé à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième année pour les cessions de terrains nus constructibles, à condition :
- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011
- que la vente soit conclue avant le 1er janvier 2013
Imposition de la plus-value
Le principe du taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15.5 %.
Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à :
- l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
- des prélèvements sociaux : CGS, CRDS, soit un taux global de 15.5 %
La CSG n’est pas déductible des revenus.
En cas de moins-value :
La moins-value n’est pas prise en compte : elle ne peut pas s’imputer sur les revenues ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.
LE PROJET DE REFORME POUR 2013
Vers un abattement supplémentaire d’au moins 20 % pendant toute l’année 2013 ? ou seulement pour les terrains constructibles ?
Le projet de loi de finances 2013 actuellement en débat à l’assemblée aborde la question d’une baisse temporaire des impôts sur les plus-values immobilières pour toutes les résidences secondaires, les investissements immobiliers ou encore les logements vacants. Certains députés ont déposés des amendements pour que cet abattement ne soit possible que pour les terrains constructibles.
Il conviendra de suivre le résultat des votes prévus pour la mi-octobre 2012 !!
LES PLUS-VALUES DES RÉSIDENTS ÉTRANGERS
Les étrangers résidents de l’union s’acquittent d’une plus-value au taux de 16 %.
Pour les étrangers résidents hors CEE s’ajoutent à ces 16 % une majoration de 33 % soit 48 % au total !!
Quant aux résidents de pays dits non-coopératifs, c’est-à-dire refusant de communiquer des informations fiscales à la France, leurs résidents s’exposent à acquitter jusqu’à 65 % du montant de la plus-value lors de la cession d’un bien immobilier (le Brunei, le Guatemala, les Iles Marshall, Montserrat, Nauru, Niue, les Philippines et le Bostwana).
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