A l’occasion des derniers arrêts rendus sur les baux commerciaux nos modèles ont été mis à jour.
Vérifiez vos formulaires et contrôlez vos connaissances.
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Clause résolutoire
- Baux dérogatoires successifs
- Clause d’échelle mobile et indice fixe
TOUS LES DÉTAILS
>> Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La Cour de cassation vient de préciser que le bailleur ne peut pas réclamer au locataire commercial la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si le bail ne le prévoit pas expressément.
S’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé ;
Cassation civile 3ème, 13 juin 2012, n° 11-17114
>> Clause résolutoire – délais refusés par le bailleur – résiliation du bail
La Cour de cassation considère que le bailleur peut refuser un paiement en trois fois et se prévaloir de la clause résolutoire si le locataire ne régularise pas dans le délai.
D’un coté, la locataire a sollicité, dans un courrier du 1er juillet 2010 contenant trois chèques à encaisser en juillet, août et septembre, une facilité de règlement du loyer du deuxième trimestre exigible à la même date et, de l’autre, par courrier du 22 juillet 2010, le bailleur a refusé cette modalité de règlement et retourné les trois chèques, en mettant en demeure sa locataire d’exécuter son obligation de paiement dans le délai de huit jours ; que la locataire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, ce qui aurait été possible si l’ensemble des chèques avait été provisionné, ce qui n’a pas été le cas, le règlement n’étant intervenu que le 9 septembre suivant après réception du commandement de quitter les lieux ; que de ces constatations et appréciations, la Cour d’appel, en a exactement déduit l’acquisition de la clause exécutoire dans les termes de l’ordonnance de référé du 18 décembre 2009 ; que le moyen n’est pas fondé.
Cassation commerciale, 3 juillet 2012, n° 11-26275
>> Baux dérogatoires successifs
Même si l’activité est différente un même locataire ne peut rester au-delà du délai de 24 mois avec un bail précaire ou signer un nouveau bail précaire même s’il le fait avant l’expiration du premier. Dans ce cas il est automatiquement requalifié de bail commercial 3-6-9.
Dans le cas soumis à la Cour de cassation, il s’agissait des mêmes locaux, des mêmes parties, mais le locataire avait changé d’activité (de vidéo club dans le premier bail à fleuriste dans le deuxième) ; les parties avaient d’abord signé un bail précaire pour l’activité de vidéo club, et avant l’expiration de la durée de ce premier bail, elles avaient signé un deuxième bail pour l’activité de fleuriste, toujours en bail précaire et avec une nouvelle durée de 24 mois.
La Cour suprême considère que dans ce cas le bail n’est plus un bail dérogatoire mais un bail 3-6-9 ; elle considère en outre que les parties ne peuvent renoncer au statut des baux commerciaux.
Mais attendu qu’ayant justement retenu que les dispositions de l’article L.145-5 du Code de commerce n’imposait pas l’exercice de la même activité dans les locaux concernés et constaté, par motifs propres et adoptés, que le nouveau bail du 14 octobre 2005, conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avait été consenti avant l’expiration du bail dérogatoire précédent à l’issue duquel le locataire avait été laissé en possession, la Cour d’appel en a exactement déduit que ce bail était soumis au statut des baux commerciaux.
Cassation civile, 3ème, 31 mai 2012, n° 11-15580
>> Clause d’échelle mobile et indice fixe
La référence à un indice de base fixe et compatible avec une clause d’échelle mobile à la condition que cette clause n’a pas pour conséquence de créer une distorsion entre la variation indiciaire et la durée s’écoulant entre les deux révisions.
Cour d’appel de Paris, 4 et 11 avril 2012, n° 10-23391 et 10-12623, AJDJ 2012 p.424
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