DEFINITION DE LA SCI

La société civile immobilière est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social.
Les principales caractéristiques de cette forme de société sont les suivantes :

  • la loi ne fixe pas de capital minimum
  • il faut au moins deux associés pour la constituer
  • la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants

Cette forme de société est susceptible de nombreuses applications, toutes les activités immobilières n’ayant pas un caractère commercial pouvant être exercées sous cette forme, construction immobilière, achat d’immeubles…
Les sociétés civiles, comme les autres sociétés, sont dotées de la personnalité morale.
L'immatriculation des SCI a lieu au registre du commerce et des sociétés. Pendant la période antérieure à cette immatriculation, et bien que définitivement constituées dès la signature des statuts, elles n’ont aucune existence légale. Elles ne sont donc pas habilitées à être titulaires de droits et obligations, ni à agir par elles-mêmes.
La création d’une SCI commence par la rédaction de ses statuts qui définiront les points essentiels de la société, notamment : la durée, l’objet, l’identité des associés, le capital social. Par la suite, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Tribunal de commerce dont dépend le siège social.
Une fois ces formalités accomplies, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés.
Durant le fonctionnement et la durée de vie de la SCI, les associés devront respecter des obligations comptables et fiscales, comme par exemple la tenue une assemblée générale annuelle et de la publication des comptes.

LES PRINCIPAUX TYPES DE SCI

Le choix du type de SCI s’effectue en fonction de son objet social. Les familles et les particuliers choisissent principalement les types de SCI suivants :

  • La société civile immobilière de location ou gestion qui a pour principal objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporter à la société).
  • La société civile immobilière d’attribution qui a pour principal objet l’acquisition d’un immeuble, son aménagement en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.
  • La société civile immobilière de construction vente qui a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir afin de procéder à l’édification d’un immeuble et la vente en totalité ou par fraction dudit immeuble.


L'INTERET DE LA SCI

La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Cependant la société civile immobilière n’a pas que des avantages. Il convient de bien se renseigner en fonction de l’opération envisagée : achat pour revendre, pour construire et habiter, pour louer, pour transmettre son patrimoine…
Principalement elle évite les aléas de l’indivision et les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots.
Elle permet par ailleurs de transmettre du patrimoine, de partager les risques d’exploitation, de conférer un avantage fiscal.
Si l’on a bien conscience des contraintes de la mise en société, elle peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine permettant d’associer enfants et parents dans un achat immobilier. La transmission des parts des parents aux enfants ou aux petits-enfants peut ainsi s’effectuer progressivement, avec un coût fiscal mieux maîtrisé dans le temps.

Pour plus de renseignements sur la SCI :
- pack constitution SCI de location ou de gestion
- guide de la SCI
- Statuts types - Société Civile Immobilière de location (ou de gestion)
- Statuts types - Société Civile Immobilière d'attribution
- Statuts types - Société Civile Immobilière de Construction vente
- Cession de parts sociales sans agrément
- Cession de parts sociales avec agrément